토지 보상 전에 세금을 늘이는 변수 짚어보기
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| <세무칼럼> 토지 보상 전에 세금을 늘이는 변수 짚어보기 |
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| 오산에는 근간 택지개발 지구로 지정된 토지가 많다. 오산 세교 1, 2지구에 이어 지난 9월 17일 오산 세교3지구 개발 계획마저 확정이 되었다. 오산에 5만가구, 15만명 규모의 동탄신도시보다 더 큰 세교신도시가 확정되면서, 이 지역에는 또 한번의 토지보상이 이루어질 예정이다. 지금껏 이루어진 토지보상 금액은 약 5000~6000억원이고 이번 3지구 보상금액까지 합하면 1조원이 다되는 금액이 이 지역에 풀릴 예정이다. 농지와 임야 등의 토지를 가지고 있던 소유자들이 예상치 못한 몫돈을 하루아침에 받게 되는 것이다. 이 새로운 자본가들은 평생 영농축산업에만 종사하셔서 세법적 절세방안이나 재테크적 자금 관리 면에서는 많은 정보를 가지고 있지 못하시다. 그래서 보상금 수령현장에 가보면 은행, 보험, 증권, 종금사 등에서 자본금유치를 위해 쏟아내는 일시적으로 터져나오는 많은 정보와 합리적인 방안들에 어리둥절하게 된다. 그렇지만, 토지 보상을 받기 전에 유의해야할 사항, 보상 방법, 거기다 절세방안들에 대해서 먼저 소유자인 스스로 간과해선 안될 점들이 있음을 유의하자. ? 먼저 토지 보상 전에 세금을 늘이는 변수들을 짚어보기로 하자. 첫번째, 보상이 있을 것이라는 정보 이후에 자식이나 배우자에게 함부로 부동산을 증여해서는 안된다. 공시지가 금액으로 증여했다가, 증여 후 토지보상 평가 금액과의 차액이 커져서생각보다 많이 불어난 세금을 납입하게 되는 경우가 생길 수 있다. 만약, 증여시점과 보상시점이 1년 내인 경우는 50%, 2년 미만인 경우에는 40% 세율이나 되는 세금을 징수해야만 하는 것이다. 거기다 장기보유 특별공제에 있어서도 불이익을 받을 수 있다. ? 두번째는 부동산 처분시점에 유의해야한다. 양도소득세는 1년 단위로 합산과세되기 때문에 다른 부동산 매매차익이 한 해 안에 발생했다면 양도소득세가 지나쳐 초과누진세율로 과세되는 불상사가 생긴다. 불가피하게 보상이 중복된다면 보상금 수령을 연도별로 나누어 받거나 보상 방법을 몇 년에 걸친 채권으로 수령하는 것이 좋겠다. 금융소득 40000만원이상의 이자가 나오는 금액을 기준으로 년도별 분류도 필요하겠다. ? 세번째는 보상금액이 커져 배우자 증여로 절세효과를 꾀해볼 생각이라면, 배우자에게 5년 이내 증여한 재산이 있는지 확인해 보자. 배우자를 통해 세금을 줄이고자 하는 것을 방지하기 위해 ‘배우자 이월공제’라는 제도를 사용해 5년 내의 증여재산을 정부가 감시하게 된다.? 네번째는 상속이 예견되어 있다면 보상과 관련되어 상속개시일 전후 6개월, 1년 이내의 보상금은 상속세 평가시 시가로 인정되므로 주의해야한다. ? 마지막으로는 토지의 지목을 변경하는 것 또한 고심해야한다. 답을 전으로, 전을 대지로 바꾸었다가 건물을 짓지 못하고 보상을 받게 되면 비사업용 토지로 인정받아 많은 세금을 납부해야하는 경우도 허다하기 때문이다. ? 그렇다면, 반대로 세제 감면의 혜택에는 어떤 것이 있을까. 우선 100% 세금감면의 혜택의 경우를 살펴보자. 토지가 8년간 자경농지였고, 토지소유자가 토지 소재지에서 20km이내 거주하는 자라면 연간 2억원 한도 내에서 100% 세금 감면을 받을 수 있다. 임야 또한 밤나무, 감나무 등 농업소득세 과세대상 작물이 식재된 경우에는 농지로 취급받을 수 있다. 이런 조건에 해당되지 않는다면 토지가 사업용이냐, 비사업용이냐도 양도소득세의 큰 차별을 만든다는 것도 유의하자. 사업용 토지로 판정받기 위해서는 양도일 직전 5년중 3년, 3년중 2년, 보유기간중 80%이상 사업에 이용되어야 하는 기간기준에 걸맞아야 하고, 지목별 용도에 맞는 용도지역에 소재해야 하는 지역기준이 있고, 가축별 기준면적과 가축두수를 적용해 계산해 축산업 영위 토지로 인정받는 등의 면적 기준에 부합되어야 한다. 사업용 토지로 인정받을 수 있는 논농사 직불 보조금 또한 자경농지로 인정받는 조건임도 상기하자. 여러가지 절세방안을 고심한 후에는 부동산 양도일로부터 2달 내에 자진 신고 납부하여, 세액 10%공제도 받도록 하자. 벤자민 프랭크린은 ‘세상에는 죽음과 세금 외에는 확실한 게 없다’라고 했다. 세금을 피하려고 양도소득세를 체납하게 되면 미납분에 대해서 기한 이후 납부일, 고지일까지의 기간을 계산하여 연 10.95%의 세금이 증액 부과된다는 사실도 잊어선 안될 것이다. ? |
| 기사입력: 2009/11/30 [08:28] ?최종편집: ⓒ 오산시민신문 |
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작성일정경조집사입니다. 올여름 동탄2기신도시 보상시 삼성증권 자문을 했고, 현재 검단신도시와 평택고덕국제화도시 보상 관련 자문을 하고 있습니다. 혹시 궁금하신 내용이 있으신 교우분이 계시면 상담해 드릴께용~^^
님의 댓글
작성일와우 멋진일 하고 계십니다. 정집사님! 우리 교회 교우들에게 도움이 될만한 좋은 내용있으면 좀 올려서 알려주세요. ^0^
