빌딩을 사고팔때 가격을 어떻게 정할것인가?
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일반적으로 강남을 제외한 지역의 빌딩가격은 임대료 수준과 비례해서 거래됩니다. 통상적으로 연? 수익률 6%로 계산하게 됩니다.
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예를 들어 한달 임대료가 1000만원이 나오는 건물이라면 20억짜리 빌딩이라고 보시면 됩니다.
1년 임대료를 합하면 1억 2000만원이 되고 이를 연수익률 6%라고 계산하게 되면 20억짜리 빌딩의 가치가 있다고 보는것입니다.? 이면 도로에 있는 이런 건물을 매입해서 다시 리모델링을 하고 주인이 바뀌었으므로 임차인들과 새로운 계약을 맺게 되면 현실적으로 반영된 임대료를 받을수 있게 됩니다. 만약 건물에서 나오는 월 임대료가 7000만원이라면 1년치 임대료는 8억4천만원이 됩니다. 따라서 수익률 6%로 따지면 140억원의 가치가 있는 빌딩입니다.? 물론 리모델링 공사하는데 든 비용, 취등록세, 그리고 나중에 140억으로 팔때 양도소득세등을 계산해야지만 대개 빌딩사업에서 성공한 이들은 이런식으로 투자해서 돈을 벌게 됩니다.
최근에는?서울 강남지역의 상가빌딩 투자수익률도 5~6%대로 하락했다고 합니다.? 경기회복세 덕분에 임대료 수익은 올라갔지만 건물 가격 상승세가 과거에 비해 둔화됐기 때문이랍니다. 투자수익률은 임대료수익과 빌딩값의 상승을 합친것을 말하기 때문에 그만큼 경기가 안좋은 지금 부동산에 투자해서 없는 수익을 생각보다 적다고 할것입니다.
빌딩이 30억이라고 한다면 30억X6%로 계산해서 연 1억8천만원의 임대료가 나오는 건물이라는 말입니다. 연간 1억8천을 다시 12개월로 나누면 월임대료 수익이 1500만원은 나오는 건물이라는 말입니다. 즉 30억의 값어치가 있는 건물은 월 1500만원의 임대료 수익이 있는 빌딩이라는 말입니다.
상권을 분석하지 않거나 임대인의 입장을 고려하지 않은 건물들은 과잉 공급된 상태나 상권이 제대로 형성되지 않은 상태에서는 공실(비어있는 건물)이 발생하게 됩니다. 따라서 이런것들은 때로는 토지+건축비보다도 훨씬 낮은 금액에 거래되거나 경매나 공매로 나오는 경우가 많습니다.
빌딩거래 업자들은 이런 불량한 물건을 낮은 가격에 사들여서 리모델링 하거나 적절한 임차인을 구해서 수익률이 제대로 나오는 건물로 바꾼후에 비싼 가격에 파는 방법으로 빌딩매입을 통한 수익을 올리는것입니다.
통상 서울이라고 할지라도 건물의 공사비는 평당 350만원 정도입니다.? 특별히 특수한 건축물이나 예술적인 건축물같은 경우에는 평당 500만원정도의 비용이 든다고 합니다. 하지만 교회같은 특수한 목적물이라면 몰라도요.
정착 멋진 건물로 건축물대상을 수여한 빌딩이고 건축비는 많이 들었지만 사용자의 편의성을 고려하지 않은 공간의 배치관계로 이런 경우 임차인을 구하기가 오히려 어려워서 건물의 실제 값어치는 떨어지는 경우가 많습니다.
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예를 들어 한달 임대료가 1000만원이 나오는 건물이라면 20억짜리 빌딩이라고 보시면 됩니다.
1년 임대료를 합하면 1억 2000만원이 되고 이를 연수익률 6%라고 계산하게 되면 20억짜리 빌딩의 가치가 있다고 보는것입니다.? 이면 도로에 있는 이런 건물을 매입해서 다시 리모델링을 하고 주인이 바뀌었으므로 임차인들과 새로운 계약을 맺게 되면 현실적으로 반영된 임대료를 받을수 있게 됩니다. 만약 건물에서 나오는 월 임대료가 7000만원이라면 1년치 임대료는 8억4천만원이 됩니다. 따라서 수익률 6%로 따지면 140억원의 가치가 있는 빌딩입니다.? 물론 리모델링 공사하는데 든 비용, 취등록세, 그리고 나중에 140억으로 팔때 양도소득세등을 계산해야지만 대개 빌딩사업에서 성공한 이들은 이런식으로 투자해서 돈을 벌게 됩니다.
최근에는?서울 강남지역의 상가빌딩 투자수익률도 5~6%대로 하락했다고 합니다.? 경기회복세 덕분에 임대료 수익은 올라갔지만 건물 가격 상승세가 과거에 비해 둔화됐기 때문이랍니다. 투자수익률은 임대료수익과 빌딩값의 상승을 합친것을 말하기 때문에 그만큼 경기가 안좋은 지금 부동산에 투자해서 없는 수익을 생각보다 적다고 할것입니다.
빌딩이 30억이라고 한다면 30억X6%로 계산해서 연 1억8천만원의 임대료가 나오는 건물이라는 말입니다. 연간 1억8천을 다시 12개월로 나누면 월임대료 수익이 1500만원은 나오는 건물이라는 말입니다. 즉 30억의 값어치가 있는 건물은 월 1500만원의 임대료 수익이 있는 빌딩이라는 말입니다.
상권을 분석하지 않거나 임대인의 입장을 고려하지 않은 건물들은 과잉 공급된 상태나 상권이 제대로 형성되지 않은 상태에서는 공실(비어있는 건물)이 발생하게 됩니다. 따라서 이런것들은 때로는 토지+건축비보다도 훨씬 낮은 금액에 거래되거나 경매나 공매로 나오는 경우가 많습니다.
빌딩거래 업자들은 이런 불량한 물건을 낮은 가격에 사들여서 리모델링 하거나 적절한 임차인을 구해서 수익률이 제대로 나오는 건물로 바꾼후에 비싼 가격에 파는 방법으로 빌딩매입을 통한 수익을 올리는것입니다.
통상 서울이라고 할지라도 건물의 공사비는 평당 350만원 정도입니다.? 특별히 특수한 건축물이나 예술적인 건축물같은 경우에는 평당 500만원정도의 비용이 든다고 합니다. 하지만 교회같은 특수한 목적물이라면 몰라도요.
정착 멋진 건물로 건축물대상을 수여한 빌딩이고 건축비는 많이 들었지만 사용자의 편의성을 고려하지 않은 공간의 배치관계로 이런 경우 임차인을 구하기가 오히려 어려워서 건물의 실제 값어치는 떨어지는 경우가 많습니다.
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